Výstup
Odůvodněný cenový závěr, jasné zadání, popis podkladů a hlavní faktory hodnoty.
Postup
Kontrola rozsahu, právních a technických údajů, trhu a omezení výsledku.
Použití
Rozhodování, prodej, koupě, dědictví nebo majetková dohoda podle konkrétního zadání.
Skladba domu a jednotek
Nejdříve se ověří, zda je dům rozdělen na jednotky, jaká je skladba bytových a nebytových prostor a které plochy lze skutečně pronajímat. Rozdíl mezi podlahovou, užitnou a pronajímatelnou plochou musí být zřejmý.
Důležitý je stav společných částí, výtahu, střechy, fasády, rozvodů a požární bezpečnosti.
Výnos a nájemní vztahy
Výnosové posouzení pracuje se skutečným nebo tržním nájemným, obsazeností, nevybraným nájemným, provozními náklady a rezervou na opravy. Jednorázově vysoký příjem nesmí být vydáván za dlouhodobě udržitelný výnos.
Nájemní smlouvy se hodnotí podle délky, indexace, jistot a rozdělení nákladů mezi vlastníka a nájemce.
Rozvojový potenciál a rizika
Půdní vestavba, změna využití nebo další výstavba mají hodnotu jen tehdy, jsou-li právně a technicky proveditelné. Nestačí pouhá představa vlastníka.
Pro ocenění připravte přehled jednotek, nájemní smlouvy, příjmy a náklady, technickou dokumentaci, informace o opravách a úplný rozsah parcel.
Jak vzniká cenový závěr
U běžně obchodovaných nemovitostí se vybírají vhodné srovnatelné případy a vysvětlují rozdíly. Samotný průměr nabídkových cen nebo jednoduchá cena za metr není dostatečným odůvodněním.
Pokud je předmětem pronajímaná nebo specifická nemovitost, může se doplnit výnosový či nákladový pohled. Zvolený postup musí odpovídat účelu a dostupným datům.
Časté otázky
U bytových domů jsou nájemní smlouvy jedním z klíčových faktorů ocenění.
Posuzuje se výše nájemného, délka nájemních vztahů, obsazenost domu,
platební morálka nájemníků a možnosti dalšího pronájmu. Výnos z nájemného
může mít na výslednou hodnotu významný vliv. Ano. Při ocenění posuzujeme střechu, fasádu, rozvody, stoupačky,
schodiště, výtah, sklepy i další společné části. Potřeba rozsáhlejších
oprav nebo rekonstrukcí může budoucímu vlastníkovi přinést významné
náklady, které se promítají do výsledné hodnoty. U investičních bytových domů bývá výnosový přístup jedním z hlavních
podkladů ocenění. Vyhodnocují se skutečné nebo obvyklé nájmy,
provozní náklady, obsazenost, rizika trhu a předpokládaná dlouhodobá
výnosnost nemovitosti. V mnoha případech ano. Atraktivní lokalita s dlouhodobou poptávkou po
nájemním bydlení může významně zvýšit hodnotu nemovitosti. Současně však
vždy hodnotíme i technický stav, provozní náklady, dispozice bytů a
celkovou využitelnost objektu. Vhodné jsou zejména list vlastnictví, půdorysy, seznam bytových jednotek,
přehled nájemních smluv, informace o příjmech a nákladech domu,
dokumentace provedených rekonstrukcí a údaje o technickém stavu
společných částí budovy.Jaký vliv mají nájemní smlouvy na hodnotu bytového domu?
Je důležitý technický stav společných částí domu?
Jak se u bytového domu hodnotí výnos z pronájmu?
Má vliv lokalita na hodnotu bytového domu více než jeho stáří?
Jaké podklady připravit pro ocenění bytového domu?
Související informace
Přečtěte si jak probíhá odhad, jaké doklady připravit a jak se liší typy cen.
Související služby
Potřebujete odborný odhad?
Pošlete nám typ nemovitosti, lokalitu, účel a rozhodné datum. Doporučíme vhodný rozsah podkladů.
Nezávazně poptat odhad