Jak vzniká váš odhad

Jak pracujeme

Váš odhad bude obsahovat následující kroky

  1. Vymezení účelu, předmětu a rozhodného data
    Nejdříve si upřesníme, co přesně oceňujeme, k jakému datu má být hodnota stanovena a pro jaký účel bude výstup používán. Jiný přístup vyžaduje prodej nemovitosti, jiný dědické řízení nebo majetkové vypořádání.
  2. Kontrola právních a technických podkladů
    Prověřujeme dostupné dokumenty, zejména údaje z katastru nemovitostí, stavební dokumentaci, informace o pozemcích, vlastnických vztazích a dalších skutečnostech, které mohou ovlivnit hodnotu.
  3. Místní šetření
    Při prohlídce zaznamenáváme skutečný technický stav, rozsah, vybavení, příslušenství, provedené rekonstrukce a další cenotvorné faktory, které nelze spolehlivě zjistit pouze z dokumentace.
  4. Analýza relevantního trhu
    Vyhodnocujeme aktuální nabídku i historický vývoj trhu v dané lokalitě. Sledujeme srovnatelné nemovitosti, jejich parametry a cenové úrovně.
  5. Výběr a úprava srovnatelných nemovitostí
    Nepracujeme pouze s jednoduchým průměrem cen. Každou srovnatelnou nemovitost posuzujeme individuálně a zohledňujeme rozdíly v poloze, stáří, stavu, vybavení, velikosti a dalších parametrech.
  6. Kontrola výsledku více pohledy
    Výsledek neověřujeme pouze jednou metodou. Porovnáváme více přístupů a posuzujeme, zda je cenový závěr realistický vzhledem k trhu i konkrétní nemovitosti.
  7. Zpracování a vysvětlení závěru
    Součástí výstupu není pouze konečné číslo. Vysvětlujeme také hlavní cenotvorné faktory, použitou metodiku a důvody, které k výsledku vedly.
  8. Použité programové vybavení
    Používáme odborné databáze, geografické podklady a oceňovací nástroje. Software slouží jako pracovní pomůcka, konečný závěr však vždy vychází z odborného posouzení konkrétní nemovitosti.

Co od nás získáte

Ve finální zprávě najdete:

  1. Identifikaci předmětu a účelu ocenění
    Přesné vymezení oceňované nemovitosti, rozsahu ocenění, rozhodného data a požadovaného účelu použití.
  2. Seznam použitých podkladů
    Přehled dokumentů, údajů a zdrojů, ze kterých byl cenový závěr zpracován.
  3. Popis nemovitosti
    Stručný a přehledný popis technických, právních a užitných vlastností oceňované nemovitosti.
  4. Cenotvorné faktory
    Vysvětlení skutečností, které hodnotu podporují nebo naopak snižují.
  5. Použitou metodiku
    Přehled způsobu stanovení hodnoty a zdůvodnění zvoleného postupu.
  6. Cenový závěr k rozhodnému datu
    Výsledek vztažený ke konkrétnímu datu ocenění a dostupným podkladům.
  7. Omezení platnosti výsledku
    Přehled předpokladů, nejistot a okolností, které mohou mít vliv na interpretaci výsledku.
  8. Možnost vysvětlení výsledku
    V případě potřeby vysvětlíme použité podklady, metodiku i význam jednotlivých částí výstupu.

Co služba nenahrazuje

Ve finální zprávě nenajdete:

  1. Právní prověrku smluv
    Neprovádíme právní audit kupních, darovacích ani jiných smluv a neposuzujeme jejich právní správnost.
  2. Technickou inspekci
    Nejde o stavebně-technický průzkum ani odborné posouzení skrytých vad konstrukcí.
  3. Bankovní ocenění
    Výstup nemusí odpovídat interním požadavkům konkrétní banky nebo úvěrové instituce.
  4. Znalecký posudek, pokud jej konkrétní řízení vyžaduje
    Pokud soud, banka, notář nebo jiná instituce požaduje znalecký posudek nebo jiný specifický dokument, je nutné jejich požadavek předem ověřit.

Na co se často ptáte

Otázky a odpovědi:

  1. Odkud získáváme podklady
    Při zpracování ocenění využíváme kombinaci veřejných evidencí, klientem dodaných dokumentů a aktuálních tržních informací. Pracujeme zejména s údaji z katastru nemovitostí, stavební dokumentací, územními plány, fotodokumentací, místním šetřením a cenovými podklady z trhu s nemovitostmi. Každý zdroj posuzujeme s ohledem na jeho aktuálnost, úplnost a význam pro konkrétní nemovitost.
  2. Co znamená rozhodné datum
    Každé ocenění se vztahuje ke konkrétnímu rozhodnému datu. Hodnota nemovitosti není neměnná a může se v čase měnit vlivem trhu, technického stavu, právních okolností nebo změn v lokalitě. Rozhodné datum určuje, ke kterému okamžiku je cenový závěr platný a z jakého období vycházejí použité podklady.
  3. Jak vybíráme srovnatelné nemovitosti
    Nevybíráme pouze nemovitosti ze stejné obce. Posuzujeme především podobnost z hlediska polohy, velikosti, dispozice, technického stavu, stáří, příslušenství, vybavení a využitelnosti. Cílem není najít co nejvíce nabídek, ale vybrat takové nemovitosti, které se skutečně podobají oceňovanému majetku.
  4. Proč nestačí průměrná cena za m²
    Samotná cena za metr čtvereční nevystihuje skutečnou hodnotu nemovitosti. Dvě nemovitosti se stejnou výměrou mohou mít výrazně rozdílnou cenu v závislosti na poloze, technickém stavu, kvalitě pozemku, příslušenství nebo právních omezeních. Proto používáme cenu za m² pouze jako jeden z pomocných ukazatelů, nikoli jako jediný podklad pro určení hodnoty.
  5. Kdy používáme nabídkové a kdy sjednané ceny
    Nejvyšší vypovídací hodnotu mají skutečně realizované prodeje. Pokud jsou takové údaje dostupné a použitelné, upřednostňujeme je. Nabídkové ceny využíváme zejména jako doplňkovou informaci o aktuální konkurenci na trhu a o očekávání prodávajících. Při jejich použití vždy zohledňujeme skutečnost, že nabídková cena nemusí odpovídat ceně, za kterou byla nemovitost skutečně prodána.
  6. Jak pracujeme s korekcemi
    Žádné dvě nemovitosti nejsou totožné. Proto upravujeme srovnatelné nabídky pomocí korekcí, které zohledňují rozdíly v lokalitě, velikosti, technickém stavu, pozemku, vybavení, příslušenství nebo právním režimu. Každá použitá úprava musí mít odborné zdůvodnění a musí odpovídat konkrétním okolnostem oceňované nemovitosti.
  7. Jaké nejistoty uvádíme
    Pokud některé podklady nejsou k dispozici, nejsou ověřitelné nebo jejich přesnost není jistá, uvádíme tuto skutečnost přímo ve výstupu. Stejně postupujeme v případě nejasného technického stavu, nedoložených stavebních úprav, neúplné dokumentace nebo omezených tržních dat. Klient tak vždy ví, které okolnosti mohou mít vliv na přesnost výsledku.
  8. Kdy doporučujeme jiného specialistu
    Ocenění není náhradou za všechny odborné služby. Pokud situace vyžaduje právní posouzení smluv, technickou inspekci stavby, geodetické zaměření, daňové poradenství nebo znalecký posudek požadovaný soudem, bankou či jinou institucí, doporučujeme obrátit se na příslušného specialistu. Naším cílem je klientovi otevřeně sdělit, kdy odborné vyjádření o ceně postačuje a kdy je vhodné využít další odbornou pomoc.